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专家谈日光盘频现坐地起价开发商盛宴

发布时间:2019-06-08 18:05:21
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楼市游戏规则变迁前的“剩”宴

21世纪经济报道 刘晓忠

近楼市乱象丛生:“日光盘”频现,开发商坐地起价,三四线城市深陷囚徒困境,部分地区收紧房贷,房企融资开闸等,令人无所适从。

诸多理据显示,当前房市正面临游戏规则的新旧变迁,而非过往基于政策反复的路径依赖。这种房市游戏规则的变迁,首先反映为旨在循序渐进重新厘定政府与市场、社会边界的决策层,不会延续过往的政策路径,而趋向于制度重塑。这典型地表现为在放松地产融资渠道管制和限购,并酝酿新一轮土地改革等的同时,正考虑全国范围内推广房产税试点,进而通过包括行政管理体制和财税体制等改革,重塑房市秩序。

房产税会增加房产持有成本,使那种持有并坐等涨价出售的交易策略,将因房产税的计征增加“囤房”成本和对投资者的现金流支付诉求。这意味着若缺乏有效现金流,投资者将不得不对部分住房选择出售,进而激发部分存量空置房集中入市交易。毕竟,目前的房市如同2005年前处于股权分置的,其囤房赚钱效应得以维系概源自地方政府把握新增土地节奏,住房持有环节除杠杆费用外几无成本。而以重新厘定政府与市场、社会边界的行政体制改革,及新土地制度改革的有效推进,会使土地入市更加市场化,且房产税一旦开始对二套房以上者开征,无疑抬高囤房成本,使二手房市场所具有的窖藏新房,拉升房价之效应相应收敛,进而对现有房市交易秩序产生系统性重塑。

其次,目前人口老龄化下国内真实储蓄率趋降,正对房价非理性上涨产生牵制效应。近年来银行高息揽储,市场真实融资成本趋高等,业已穿透出了国内真实储蓄率的趋降,且今年6月银行间市场的“钱荒”,更以激烈冲击的形式反映真实储蓄率的稀缺。而现行房市上涨,实乃地方政府在巨额债务压身下的孤注一掷,且随着房价等的持续走高,其风险敞口将越发突出,进而抬高银行的风险偏好。

如近多地银行收紧房贷,虽与临近月末和季末,银行系统流动性紧俏有关,但更主要是房价攀升下,按揭者按揭成数上升抬高银行房贷杠杆风险,进而引发银行系统的风险规避行为;毕竟,在产能过剩,企业负债高企(数据显示企业负债占GDP的比重达155%)等下,银行宁愿收紧房贷,而非其他贷款,透析出日趋走高的房价出现了较高风险敞口,而当前温州房价持续下跌下银行深陷其中,更令银行系统感同身受。

此外,近有关政策倡议以房,不仅透射出人口老龄化下真实储蓄下降,而且更容易引发银行系统的风险警示。即以房养老类似于一种看多期权,在房市未来走势不确定,且缺乏标准化住房金融产品,以锁定跨期风险下,银行等金融系统很容易对其持谨慎态度。毕竟,若银行对以房养老实行折价反按揭,以锁定跨期风险,那么将向市场发出做空信号。

由此可见,在经济增速放缓且未来增长面临较大不确定性下,当前房市的逆市上涨或将不是一个可持续性的现象,更可能是在房市游戏规则换档下的一场“剩”宴。

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